Avant achat ou avant vente
Expert avant l'achat d'une maison : un rapport écrit avant de signer
L'Expert en Bâtiment Indépendant, installé à Luynes, examine la maison avant votre signature : murs, charpente, humidité et caves. Son rapport écrit sépare ce qui est urgent de ce qui peut attendre. Pour un achat, l'Expert travaille pour l'acheteur qui le mandate, sans lien avec l'agence ni avec le vendeur. L'expertise d'une maison avant achat coûte 1 260 € TTC jusqu'à 200 m² habitables, déplacement compris. Un vendeur peut aussi la commander avant de mettre sa maison en vente.
- Plus de 250 expertises réalisées
- Formé à l'expertise judiciaire
- Indépendant : ni assureur, ni entreprise de travaux
- 1 260 € TTC jusqu'à 200 m² habitables, déplacement compris
- Visite sous une semaine après accord sur le devis, rapport sous 24 à 48 h
Indiquez la commune et, si le compromis est signé, sa date de notification : le devis vous arrive directement.
Tony Boiron, Expert en Bâtiment Indépendant, Luynes · Son parcours
Pourquoi
Pourquoi faire expertiser une maison avant de l'acheter ?
L'expertise de la maison avant achat, ou visite pré-achat, sert à décider avant la signature, tant qu'il est encore possible d'acheter, de renégocier ou de renoncer. L'Expert adapte son analyse à l'époque de construction, aux matériaux et au terrain. Une maison en tuffeau (une pierre calcaire tendre) et un pavillon des années 1960 à 1990 ne se lisent pas de la même façon.
Le bon moment
Quand faire venir l'Expert en Bâtiment ?
- Avant l'offre
Une offre ferme exprime votre volonté d'acheter si le vendeur l'accepte. Le vendeur ne peut alors plus changer d'avis : mieux vaut faire expertiser la maison avant de faire cette offre. À ce stade, il est interdit de verser un acompte au vendeur.
- Avant le compromis
Le rapport peut alimenter la discussion sur le prix et sur l'avant-contrat.
- Pendant les 10 jours de rétractation
Possible mais serré, car les 10 jours courent déjà.
- Après le délai
Après ces 10 jours, renoncer fait perdre en général la somme versée. Une condition suspensive, clause qui libère l'acheteur si un événement prévu ne se réalise pas, peut lui permettre de renoncer sans perdre cette somme.
Compromis déjà signé ? Il reste 10 jours pour se rétracter, et l'Expert intervient régulièrement en urgence, parfois le samedi (sous conditions).
Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'avant-contrat. Si l'agent immobilier remet l'avant-contrat en main propre, le délai court dès le lendemain de la remise attestée (article L271-1, acheteur particulier, logement).
La visite
Que vérifie l'Expert en Bâtiment avant l'achat ?
Demandez au vendeur ou à l'agence de laisser accessibles les combles et la cave : ce qui reste fermé ne peut pas être examiné.
Structure, murs et fissures
Une fissure vue en visite n'est pas forcément grave. Une photo ne permet pas de conclure, mais envoyez-la quand même : elle prépare la visite. À Tours, 99,3 % des maisons individuelles sont en exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Ces sols se rétractent à la sécheresse et gonflent avec l'eau (SDES, carte 2019). Pour savoir si une fissure est grave, demandez une expertise de fissures.
Charpente et toiture
La charpente s'examine depuis les combles, quand ils sont accessibles. L'eau y laisse des traces. Pour la toiture, l'Expert utilise le drone quand c'est nécessaire.
Humidité, tuffeau et caves
Dans l'ancien en tuffeau, l'humidité et les caves demandent une lecture particulière. Géorisques recense 5 822 cavités souterraines en Indre‑et‑Loire. Dans l'Anjou blanc, le secteur de Saumur en Maine‑et‑Loire, les caves se visitent aussi. L'origine de l'eau se cherche avant tout traitement : voir l'expertise humidité.
Comment se passe la visite ?
- La demande
Vous décrivez le bien et indiquez la commune. L'Expert vous adresse directement le devis écrit, et vous le validez avant toute visite.
- Le rendez-vous
La visite a lieu dans la semaine qui suit votre accord sur le devis.
- Sur place
Visite détaillée, relevés, photos, puis recherche des causes probables.
- Le rapport
Sous 24 à 48 h après la visite.
Le déroulement complet est sur la page tarif et déroulement.
Une maison expertisée avant achat à Tours
Mission : contrôle technique complet de la maison.
Conclusion : identifier les travaux et sécuriser l'achat avant de s'engager.
Autres dossiers : la photothèque.
Diagnostics
Diagnostics du vendeur ou expertise : quelle différence ?
Le vendeur joint à l'avant-contrat des diagnostics dont la liste dépend de l'âge et de la situation de la maison (Service-Public). Chacun répond à un point précis, et aucun ne porte sur la tenue des murs, de la charpente ou des fondations.
| Critère | Diagnostics du vendeur | Expertise du bâti |
|---|---|---|
| Qui commande | Le vendeur, par obligation | Le plus souvent l'acheteur |
| Ce qui est examiné | Des points fixés par la loi | La structure, la charpente, l'humidité, la cave |
| Limites | Ils ne disent pas si les murs bougent | Elle ne remplace aucun diagnostic |
Pour une maison classée E, F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique), un audit énergétique s'ajoute. F et G sont concernés depuis le 1er avril 2023 et E depuis le 1er janvier 2025 (ministère de la Transition écologique). La mérule, un champignon qui dégrade le bois, n'a pas de diagnostic propre : hors des zones fixées par arrêté préfectoral, l'information de l'acheteur n'est pas obligatoire (Assemblée nationale).
Et les vices cachés ?
La garantie des vices cachés vise un défaut non apparent à l'achat. L'acheteur a deux ans à partir de la découverte et doit prouver le vice (ministère de l'Économie). Le vendeur peut prévoir dans l'acte qu'il ne garantit pas ces vices (article 1643 du Code civil), sauf s'il les connaissait (article 1645). Pour un défaut apparu après des travaux, demandez une expertise malfaçons.
Le rapport
Le rapport et son prix
Le rapport arrive sous 24 à 48 h après la visite, par mail, sur papier à la demande. Il distingue ce qui est urgent de ce qui est à surveiller et propose des solutions. L'Expert ne vend pas de travaux et ne les chiffre pas : son rapport sert de base aux devis des entreprises. Pour négocier, faites chiffrer les travaux, rapport en main.
Avec ce rapport, vous pouvez demander au vendeur une baisse de prix ou des travaux avant l'acte. Renoncer reste possible pendant le délai de rétractation, ou grâce à une condition suspensive adaptée. Le vendeur reste libre d'accepter ou non.
Combien coûte l'expertise d'une maison avant achat ?
Pour les biens jusqu'à 200 m² habitables, déplacement compris. Au-delà, prestation sur devis.
1 050 € HT + 210 € de TVA.
Le tarif comprend
- Le déplacement
- Une visite détaillée sur site
- L'analyse technique du bien présentant les désordres
- La recherche des causes probables : tassement, fondation, infiltrations, structure, charges, extensions, etc.
- La prise de photos
- La rédaction d'un rapport d'expertise complet, clair et opposable aux assurances
- Les recommandations techniques : ce qui est urgent, ce qui est à surveiller et les solutions envisageables
Ce qu'en disent ses clients
« Nous étions sur le point d'acheter une maison et, avant de signer définitivement, nous avons contacté M. Boiron pour réaliser une expertise. Son intervention a été déterminante. Grâce à son œil d'expert, il a mis en évidence de nombreux défauts et des travaux très importants que nous n'avions absolument pas remarqués lors des visites. Au vu de son rapport et de ses explications, nous avons pris la décision d'abandonner notre achat. Avec le recul, nous sommes convaincus que c'était la bonne décision. Sans cette expertise, nous nous serions engagés dans un crédit sur 25 ans avec une maison qui nous aurait coûté une fortune en travaux. Un immense merci à M. Boiron pour son professionnalisme, sa disponibilité et son honnêteté. Si vous avez le moindre doute avant un achat immobilier, je recommande vivement de faire appel à lui. C'est un investissement qui peut vous éviter une très mauvaise décision. »
Vendeur
Côté vendeur : l'expertise avant la vente
L'Expert réalise aussi des expertises avant la vente. Le vendeur connaît ainsi l'état de la maison et peut réparer ou ajuster son prix. Un vendeur dont la commune est reconnue en catastrophe naturelle (sécheresse) et qui détient le rapport de l'assureur doit compléter l'état des risques. Ce document sur les risques naturels est remis à l'acheteur. Le vendeur y joint la liste des travaux non réalisés qui arrêteraient les désordres survenus pendant qu'il était propriétaire (Service-Public).
Qui fait quoi
Qui contacter pour une expertise de maison avant l'achat ?
Pour l'état du bâti, faites appel à un Expert en Bâtiment Indépendant, mandaté par vous. L'expert judiciaire, lui, est désigné par un juge dans un litige (Service-Public). Pour l'avant-contrat et l'acte, adressez-vous au notaire ou à l'agent qui rédige l'avant-contrat : l'Expert n'est pas juriste. Il intervient autour de Tours et dans les départements voisins.
Selon la situation, une autre page répond mieux
Vous voulez savoir si elle est grave.
Expertise fissures
Une rénovation non conforme.
Expertise malfaçons et litiges
Des moisissures ou des murs humides.
Expertise humidité et infiltrations
Une réception de chantier.
Réception de travauxVos questions
Questions fréquentes
Combien coûte un Expert en Bâtiment avant l'achat d'une maison ?
L'expertise avant achat d'une maison coûte 1 260 € TTC jusqu'à 200 m² habitables (1 050 € HT, TVA de 210 €), déplacement compris. Au-delà, elle se fait sur devis. Le rapport est remis sous 24 à 48 h après la visite.
Est-il possible de faire vérifier une maison avant de l'acheter ?
Oui, avec l'accord du vendeur ou de l'agence, qui ouvre la maison, combles et cave compris. Le mieux est de le demander avant l'offre.
Comment faire expertiser une maison avant l'achat ?
Décrivez le bien et indiquez la commune. L'Expert vous adresse le devis écrit, que vous validez avant toute visite.
Quand faire venir un Expert en Bâtiment avant l'achat ?
Le plus tôt possible : avant l'offre ou avant le compromis. C'est encore possible pendant les 10 jours de rétractation, mais le délai est court.
Qui contacter pour faire expertiser une maison avant l'achat ?
Un Expert en Bâtiment Indépendant, mandaté par vous, qui n'est lié ni à l'agence ni au vendeur. L'acheteur commande l'expertise et reçoit le rapport : décrivez le bien et indiquez la commune, le devis vous est adressé.
Que faut-il vérifier avant d'acheter une maison ?
Demandez au vendeur les diagnostics, les factures de travaux et les plans. L'Expert en Bâtiment examine ensuite les murs et les fissures, la charpente et la toiture, l'humidité et les caves, puis classe ce qui est urgent.
Mon assureur propose une expertise : en quoi est-ce différent ?
Une expertise proposée par un assureur reste liée à cet assureur. L'Expert est indépendant : ni assureur, ni entreprise de travaux. Il est mandaté par vous, et le rapport vous est remis.
Avant de signer, faites regarder la maison.
Pour gagner du temps : la commune, la surface approximative, la date limite de l'offre ou de la rétractation, s'il y en a une.
Sources officielles
Sources (13), consultées le 10/10/2026
- Service-Public, fiche F2965, « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis » (vérifiée le 10/04/2026)
- Service-Public, fiche F2753, « Qu'est-ce qu'une offre d'achat d'un bien immobilier ? » (vérifiée le 23/05/2025)
- Service-Public, fiche F10798, dossier de diagnostic technique (vérifiée le 07/03/2025)
- Ministère de la Transition écologique, affiche « Achat immobilier : demandez l'audit énergétique réglementaire » (dates F, G et E)
- Service-Public, fiche F12239, état des risques (vérifiée le 28/09/2026)
- Service-Public, fiche F2161, « Expert judiciaire » (vérifiée le 27/03/2026)
- Assemblée nationale, question écrite n° 23890 (15e législature), réponse du 30/06/2020, mérule
- Ministère de l'Économie, « Garantie des vices cachés : à quoi sert-elle ? Comment la faire jouer ? » (18/06/2026)
- Légifrance, article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, délai de rétractation (consulté le 10/10/2026)
- Légifrance, article 1643 du Code civil (consulté le 10/10/2026)
- Légifrance, article 1645 du Code civil (consulté le 10/10/2026)
- SDES, exposition des maisons individuelles au retrait-gonflement des argiles (carte 2019 ; fichier communal, feuille RGA_2019_commune, Tours 37261)
- Géorisques, inventaire des cavités souterraines (API interrogée le 10/10/2026, total des communes d'Indre‑et‑Loire)
